부동산 대출에서 빠지지 않고 등장하는 용어, LTV, DTI, DSR. 그게 뭐길래 내 대출 한도가 달라지는 걸까?
이 글에서는 7억 아파트를 예시로 LTV 계산법을 쉽게 설명하고, DTI는 왜 ‘기타 대출’까지 영향을 주는지, DSR은 소득이 없으면 왜 대출이 안 되는지를 실제 사례 중심으로 적어봤어요.
“나는 무직인데, 대출도 안 나오면 집은 어떻게 사요?”
이런 궁금증을 가진 분들을 위해 DSR 예외 사례(전세금 반환 대출, 정책대출)까지 함께 정리했습니다.
대출을 알아보고 있다면, 이 글 하나로 확실히 정리해 보세요.
주택담보대출을 준비할 때 꼭 알고 있어야 하는 세 가지 핵심 개념, 바로 LTV, DTI, DSR입니다.
뉴스나 은행 상담에서 많이 듣지만 정확한 의미나 차이를 헷갈리기 쉬운데요, 오늘은 실제 사례를 들어가며 LTV, DTI, DSR 뜻과 적용 사례, 차이점, 예외사항까지 알기 쉽게 정리해 드립니다.
1. LTV란? (Loan To Value, 담보인정비율)
LTV는 내가 담보로 제공한 부동산(주택)의 가치 대비 얼마만큼 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율이에요.
대출 한도를 정하는 데 있어 가장 먼저 적용되는 기준입니다.
예시 내가 서울에 있는 매매가 7억 원짜리 아파트를 사려고 합니다.
금융기관에서 LTV 40% 적용 지역이라면, → 최대 2억 8천만 원까지 대출 가능하다는 뜻입니다.
☞ 담보가치(7억) × LTV(40%) = 한도 2억8천만 원
▶지역별 LTV 규제 (2025년 기준 예시)
• 투기과열지구: 최대 40%
• 조정대상지역: 최대 50~60%
• 비규제지역: 최대 70%
TIP: LTV는 주택의 ‘시세’가 아닌 은행이 산정한 담보 평가가액을 기준으로 적용되기 때문에 실제보다 한도가 적을 수도 있습니다.
2. DTI란? (Debt To Income, 총부채상환비율)
DTI는 내 연소득 중에서 주택담보대출 원리금 + 기타 대출의 ‘이자’ 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다.
내가 감당할 수 있는 수준의 대출인지 판단하는 2차 기준이라고 할 수 있어요.
※ 예시
연소득이 6천만 원인 직장인 A 씨는
• 주택담보대출 연간 원리금 상환액: 2,000만 원
• 신용대출 이자: 연간 400만 원
👉 총 상환액: 2,400만 원 → DTI = 2,400 ÷ 6,000 × 100 = 40%
📌 중요 포인트 DTI는 ‘주택담보대출 원리금’ + ‘기타 대출 이자’를 모두 포함합니다.
즉, 신용대출·카드론·마이너스통장 이자 등도 DTI 계산에 들어가요. 하지만 기타 대출의 원금은 포함되지 않는 점이 DSR과 다릅니다.
DTI가 적용되지 않는 경우도 있어요
• 비규제지역의 주택담보대출
• 9억 원 이하 주택의 전세대출, 생활안정자금 등 비구입 목적 대출 이 경우에는 DTI를 따지지 않고 가능할 수 있습니다. 하지만 DSR은 적용될 수 있으니 주의해야 해요.
3. DSR이란? (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
DSR은 개인이 보유한 모든 대출의 '원금+이자' 상환액을 연소득 대비 얼마나 쓰는지를 나타내는 비율입니다.
이전의 LTV나 DTI 기준을 통과했다 해도, DSR이 마지막 관문처럼 적용되어 대출 한도를 제한하는 역할을 합니다.
※ 예시
연소득 6천만 원인 B 씨는
• 주택담보대출 원리금 상환: 2,400만 원
• 신용대출 원리금 상환: 1,200만 원
👉 총 원리금: 3,600만 원 → DSR = 3,600 ÷ 6,000 × 100 = 60%
현재는 DSR 40% 규제가 적용되기 때문에 초과 시 대출 불가 또는 한도 축소가 될 수 있어요.
❗ DSR은 더 엄격하고 현실적인 기준입니다
• 모든 대출의 원금과 이자를 다 합산해 계산
• 신용대출, 자동차할부, 전세자금대출 등도 포함
• 고소득자일수록 대출 여력이 커지는 구조지만, 대출이 많으면 제약이 큽니다
✅ DSR 예외: 전세금반환대출
정부는 최근 역전세 문제를 고려해 전세금반환대출은 DSR 적용 제외하도록 했습니다. 즉, 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 집주인의 경우, DSR을 초과하더라도 해당 대출이 허용될 수 있어요. 단, 요건 충족 시에만 적용 가능하므로 사전 확인은 필수입니다.
🔍 LTV, DTI, DSR 차이 한눈에 비교
구분 | 기준 | 포함 항목 | 계산 방식 | 주요 적용 사례 |
LTV | 담보가치 | 해당 주택담보대출 | 대출금 ÷ 담보가치 | 대출 한도 설정 |
DTI | 연소득 | 주담대 원리금 + 기타 이자 | 상환액 ÷ 연소득 | 규제지역 주택 구입 시 |
DSR | 연소득 | 모든 대출 원리금 | 총 상환액 ÷ 연소득 | 대출 총량 규제 |
요약! , 하나씩 심사 관문을 통과하는 구조!
1. LTV로 한도를 먼저 확인하고,
2. DTI로 내 소득 대비 감당 가능성을 판단하고,
3. 마지막으로 DSR로 전체 대출 리스크를 최종 점검합니다.
이 모든 과정을 거쳐야 실제 가능한 한도와 승인 여부를 정확히 알 수 있어요. 각 단계마다 본인의 소득, 기존 대출 상황, 지역 규제 여부를 꼼꼼히 확인해 보세요.
나는 무직인데, 집은 살 수 없는 걸까? (DSR 현실 이야기)
요즘 대출 규제 중에서 가장 체감이 큰 건 단연 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. 저도 처음엔 이런 생각이 들더라고요.
“나는 현재 무직이고, 소득이 없는데… 이젠 집을 사는 건 아예 불가능한 거야?”
사실상 맞는 말입니다. DSR 제도에서는 아무리 담보가 좋아도, ‘소득이 없으면 대출도 없다’는 구조이기 때문입니다.
예전처럼 “아파트 시세가 오를 거니까, 대출받아서 버텨보자”는 방식은 이제 안 통해요.
그럼 누구한테만 유리한 거야?
현실적으로 대기업 종사자, 전문직, 고소득자들이 훨씬 유리합니다. 왜냐면 DSR은 소득을 기준으로 "얼마까지 빌릴 수 있냐"를 판단하거든요.
예를 들어 월 소득이 500만 원인 사람은 대출 원리금 상환액이 연간 2,400만 원(DTI 40% 기준), 또는 연간 2,000만 원(DSR 40% 기준)을 넘으면 안 되는 거죠. 무직이거나 소득이 적은 사람은 애초에 문턱에서 막힙니다.
✔️ 그런데도 왜 이런 제도가 생긴 걸까?
DSR은 단순히 불공정한 제도가 아니에요. 정부가 이걸 도입한 배경은 다음과 같아요
1. 실제 상환 능력을 따지자: LTV나 DTI로는 부채를 다 설명 못 하니까.
2. 가계부채 폭증 막기: 우리나라 가계부채는 전 세계 최고 수준입니다.
3. 투기 수요 차단: 담보 여러 개로 돌려 막던 과거 방식이 더는 안 통하게 하기 위해서죠.
✔️ 무직이면 정말 방법이 없을까?
완전히 방법이 없는 건 아니에요. 정부는 이런 불만을 의식해서 일부 예외나 완화책도 마련해 두었습니다.
• 전세금 반환 대출: DSR 적용 예외
• 무주택자·청년 대상 정책대출: 규제 일부 완화
• 보금자리론, 안심전환대출 등: DSR 70%까지 허용되기도 함 즉, 무직이어도 일정 요건이 충족된다면 받을 수 있는 대출은 존재해요. 다만 ‘일반 대출 시장’에서는 상당히 불리한 건 맞습니다.
"이제는 담보보다 소득이 더 중요한 시대 "
소득 없는 대출은 불가능하다는 게 DSR의 핵심이에요. 불공정하다고 느낄 수도 있지만, 부채 총량 관리와 금융시장 안정을 위한 정책적인 선택이기도 하죠.
LTV, DTI, DSR… 단어는 어려워 보여도, 내 대출 한도에 직접 영향을 주는 핵심 기준입니다. 이제는 단순히 담보만 있다고 대출이 나오는 시대가 아닙니다. 소득이 있어야 대출이 가능한 시대, 그리고 모든 부채를 감안하는 DSR 시대입니다. 하지만 그렇다고 무조건 포기할 필요는 없습니다. 전세금 반환 대출처럼 DSR 적용이 예외인 대출도 있고, 정부 정책 상품 중에는 청년·무주택자 대상 완화 제도도 여전히 존재합니다. 대출, 어렵지만 알고 나면 전략이 생깁니다. 지금 내 상황에서 가능한 대출 범위를 정확히 파악하고, 제한 속에서도 현명한 선택을 하시길 응원합니다.