역전세 해소될까? 집주인이 봐야할 역전세 반환대출(자격사항/지원대상)

정부가 23년 하반기에 일어날 가능성이 큰 역전세의 대비 일환으로 규제를 한시적으로 완하 하여 세입자를 보호하려는 수단으로 역전세반환대출규제를 시행하게 되었습니다.

역전세 반환대출 규제해제 — 역전세반환대출 자격사항및 지원대상에 관해서 알아보겠습니다.

한시적 시행(1년)

2023년 7월 27일부터 1년간 한시적으로 역전세 반환대출 규제완화가 시행이 됩니다.
2021년 역대급 부동산 상승은 전셋값 또한 천정부지로 올려놓았습니다. 그 이후 22년부터 부동산의 가격을 점차 하락세를 맞았고 23년이 되자 21년에 가장 높은 가격으로 전세를 들어간 세입자에게 돈을 돌려주어야 하는 시기가 도래했습니다.
보통은 만기가 되면 세입자돈을 돌려주야 하는 게 당연하다고 생각하지만 실상은 세입자의 돈으로 갭투자를 하거나 다른 투자로 인해 돈이 융통되지가 않아 새로운 세입자를 받아 그 돈으로 전 세입자에게 돈을 돌려주는 관행이 이어져 왔습니다.
하지만 현재 내려간 전셋값으로 인해 세입자를 받아도 추가적인 대출이 필요한 상태로 세입자의 돈을 온전히 돌려줄 수 없는 역전세난에 대비해 정부가 시중은행을 통해 추가적으로 대출을 받을 수 있게 규제를 완화시켰습니다.

지원대상

2024년 7월 31일까지 해당기간 내에 임대차 계약이 완료되며, 신규 세입자의 전세 보증금이 기준에 입주하고 있는 세입자의 보증금보다 낮은 집주인에게만 해당됩니다.(역전세 해당가구)

혜택자격

모든 집주인에게 추가적으로 대출이 허용되는 것이 아니기 때문에 자격기준에 대해서 알아보겠습니다.
일단 아래 3가지 사항은 상황이 달라도 공통적으로 지켜야 할 사항입니다.

공통약정

전세금 반환 목적 외 다른 용도로는 사용할 수 없습니다. (타용도 유용금지)
자력으로는 전세금을 돌려줄 수 없는 상황에 대해서 확약을 받아야 합니다.
대출을 받는 기간 동안엔 신규 주택을 구입할 수 없습니다. (만약 적발 시 전액회수와 함께 3년 동안 주택담보대출금지)

그럼 아래 세입자의 유/무와 본인이 들어와서 살 경우에 대한 내용입니다.

전/월세	약정내용
새로운 새입자가 있는경우	전세금 반환보증보험에 가입하는것을 특약으로 적은후 임대차 계약을 체결해야 합니다. 새로운 새입자가 입주를 하게 되면 3개월내에 전세금반환 보증보험에 가입하거나 보증료를 납입해야 합니다.(지켜지지 않을경우 대출금전액 회수조치등의 제재)
세입자를 구하지 못한경우	대출로 전세입자에게 돈을 돌려준뒤 1년내에 새로운 세입자와 임대차 계약을 해야합니다. 그리고 후속세입자에게 받은 전세금으로 대출을 상환해야 합니다. 만약 1년후에도 세입자를 구하지 못하였다면, 해당집주인이 입주를 하거나(임대사업자는 해당안됨) 대출금 전액을 상환해야 합니다.
자가거주	1개월내에 전입신고를 해야하며 최소 2년간 실거주 해야합니다.

한도는 얼마인가요?

현재 DSR(총부채월리금상환비율)은 40%로 제한되어 있지만 규제완화가 되면 DSR대신 DTI(총부채 상환비율) 60%가 적용됩니다.
DSR인 경우 모든 금융권에서 빌린 돈의 원리금이 기준이 되지만, DTI는 주택담보대출을 제외한 다른 모든 대출에 대해서는 이자상환분만 기준이 되기 때문에 1년 동안 한시적으로 더 많은 돈을 빌릴 수 있게 됩니다.
예) 연소득 5,000만 원의 사람(다른 대출 없음)이 금리 4%, 30년 만기로 추가 대출을 받는 1억 7500만 원까지 한도가 늘어나게 되지만,모자란 보증금 차액 내에서만 지원이 됩니다.